為什么說房地產是夕陽產業

據市場調查顯示，隨著人口老齡化和住房互聯網化的影響，未來10年，中國房地產市場將面臨重重挑戰，不再是“香餑餑”，而可能被視為夕陽行業。據不完全統計，在部分城市中，樓市的房價普遍達到人們認為的上限，而市場的需求量并不會因此減少，一些居民只好將目光投向了城市周邊和遠郊地區的房屋，這成功地打壓了一些城市的房價。同時，房屋出租減價等行動也將逐漸打壓房地產價格，抑制市場增長。

未來10年，人口老齡化將使房地產需求進一步下降，也將縮小人們在購房方面的實際預算。同時，全民電商模式的普及也將加速在線租賃行業的崛起，人們的租賃需求將不再依賴于房地產市場。

房地產是為數不多的供需雙側都需要加杠桿的行業，但當前政策對供需雙側的杠桿限制都在負面影響房地產的流動性。

這種限制體現在三個方面：

（1）2019年23號文意味著這一輪房地產融資限制全面升級，此后地產融資逐步式微，房地產融資與社融之間的裂口逐步產生；

（2）對于三條紅線來說，全行業的總數據已經踩了其中兩條，未來行業的有息負債的增長速度可能會降到一個極緩的速度中去；

（3）在按揭貸款上的限制同樣在影響地產商的銷售回款，按揭貸款和地產銷售已經脫離了流動性周期，而出現了罕見的連續4年的減速。

房地產行業的風險體現在兩個細節上：

（1）對地產行業的管控已經產生了外溢效應，地產獲取長期融資的能力在逐級加大；

（2）前些年地產行業為了對沖融資收緊的壓力所動用的高周轉策略，也隨著監管的不斷加嚴而無法為繼。

這些限制和細節，會殊途同歸地體現為地產行業經營活動及金融活動現金流共振走低的風險，如果經營活動的現金流受限的話，金融活動所產生的現金流也同樣可能會變得更低。

我們擔心目前這種地產的負向循環已經開始形成：

（1）房地產行業的融資難度和融資缺口之間已經逐漸不相匹配，房地產的融資缺口在近年的年化增長速度高達50%左右，但籌資性凈現金流卻逐步轉負；

（2）2020年可能仍然是房地產行業的資金鏈非常緊張的一年，據我們計算，2020年地產行業的籌資性現金流入為205億左右（算術平均），但融資缺口為281億。

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